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房地产税制改革对房地产市场参与主体的影响

2015-05-25 15:04:53  字体:   打印 收藏 

摘 要:在我国,税收是政府取得财政收入的基本形式,通过征税的方式,可以对社会产品进行合理分配,对社会资源进行有效管理,以满足社会公共需求。房地产业是税收大户,做好房地产税制改革,不仅是建立有效的税收调控体系的客观要求,也是完善地方税务体系的要求,

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在我国,税收是政府取得财政收入的基本形式,通过征税的方式,可以对社会产品进行合理分配,对社会资源进行有效管理,以满足社会公共需求。房地产业是税收大户,做好房地产税制改革,不仅是建立有效的税收调控体系的客观要求,也是完善地方税务体系的要求,更是促进社会财务合理分配的要求。本文结合房地产税制改革的必要性,分析了其对房地产市场参与主体的影响。

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前言:随着社会经济的快速发展,我国的城市化进程不断加快,房地产行业也得到了飞速发展。做好房地产税制改革,对其所产生的市场影响进行分析,是非常重要的。以往关于房地产税制改革对房地产市场影响的研究,多集中在税收的调整影响房地产市场供需关系上,是从理论层面进行分析和解答,缺乏相应的定量分析,影响了研究成果的可靠性和准确性。本文主要从消费者、房地产企业以及地方财政收入等方面,对房地产税制改革对房地产市场参与主体的影响进行了细致分析。  一.房地产税制改革的必要性   城市化进程的加快,使得城市人口的数量飞速增加,推动了建筑行业和房地产业的快速发展。但是从实际情况看,我国现行的房地产税制中存在着许多的缺陷和问题,这些问题主要表现在:   (1)税费复杂交叉:在房地产税费体系中,存在着以税代租、以费代税、以费挤税等现象,税收管理权限过于集中,地方政府几乎不可能通过税收制度的调整来增加收入,同时,由于收费单位所有制和管理方面存在的弊端,使其具有很强的内在膨胀倾向,形成滥收费、费挤税等问题。   (2)税收政策不统一:我国当前房地产税收制度中,采取的是“内外有别,两套税制并存”的政策,在很大程度上影响了税收工作的顺利展开。   (3)税种结构不合理:在现行房地产税制中,一个非常显著的特点,是流通环节税种多、税负重,在房地产保有环节课税较少,税收优惠范围大,不仅造成了严重的土地闲置和浪费现象,而且在一定程度上抑制了土地的流动以及正常的市场交易,使得逃税现象增多,减少了政府部门的税收收入。   二.房地产税制改革对房地产市场参与主体的影响   在房地产市场,相关参与主体和利益主体通常包括消费者、房地产企业以及地方政府部门等,这里对其受到房地产税制改革的影响情况进行分别分析。   1.对消费者的影响   为了确保分析结果的准确性和可靠性,首先,应该选择城镇居民人均住房消费支出,作为参考数据,以充分反映消费者对于房地产税制改革所采取的不同消费态度。其次,应该重视两个方面的内容,一是从整个房地产税与城镇居民人均消费支出方面分析,二是从流转环节房地产税、保有环节房地产税以及城镇居民人均消费支出方面分析。结合专业的分析方法,可以得出以下结论:   (1)从整个房地产税变动与居民住房支出的比例关系分析,房地产税制改革中,如果调增税收,则必然会增加城镇居民的购房负担,使得居民在购房时更加慎重地进行选择,导致住房消费支出的减少。   (2)从流转环节房地产税与居民住房支出变动比例关系分析,如果增加该环节的税收,会在一定程度上抬高消费者的购房门槛,不利于住房消费的增加。   (3)从保有环节收税与居民住房支出变动比例关系分析,如果增加保有环节的税收,可以刺激居民的住房消费支出,这与理论结果恰好相反。由此可以看出,现有保有环节的税收并没有对炒房行为进行抑制,增加保有环节的税收,不仅有利于平抑房价,还可以抑制房地产投机行为,促进房价的平稳,刺激消费者的购买力。   2.对房地产企业的影响   这里选取我国房地产开发投资数据进行研究分析,以更加全面真实地反映房地产企业开发投资的意愿。如果开发投资有利可图,则企业必然会加大投资,反之肯定会减少投资。这里同样从两个方面进行分析,一是房地产税与房地产开发投资数据,二是流转环节、保有环节房地产税与房地产开发投资数据,结合专业的分析方法,可以得出以下结论:   (1)房地产税与房地产开发投资直接是正向变动关系,如果调整税收,则投资额度也会随之增加,切合我国房地产市场的发展现状。造成这种情况的原因,主要是在调整房地产税之后,企业可以通过抬高房价的方式,将税费转移到消费者身上。   (2)从流转环节房地产税与房地产开发投资的变动比例看,如果调增流转环节的税收,则房地产企业的投资比例会更大。这主要是因为当前我国房地产市场处于供不应求的情况,税负比较容易转移,开发商可以保持较大的利润空间,即使增加流动环节税收,开发商也会增大投资比例。   (3)从保有环节房地产税与房地产开发投资的变动比例看,对保有环节征税,将抑制消费者的购房需求,减少市场对于房地产的需求量,进而在一定程度上影响房地产企业投资的积极性,不过有利于房价的稳定。   3.对地方财政收入的影响   我国采用的是分税制财政体制,将税收分为中央税、地方税以及中央地方共享税。现行的房地产税制中房

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